PROJEKTABHÄNGIGE ANALYSEN UND STRATEGIEN SIND GEFRAGT
Die Frage, ob ein Projekt überhaupt für den geförderten Wohnungsbau in Frage kommt und wie die Ausgestaltung der Förderung geplant werden sollte bildet einen wesentlichen Grundbaustein und hängt von einer Vielzahl an Detailthemen ab. Diese müssen frühzeitig in die Planung und Kalkulation einbezogen werden. Nachfolgend ein kleiner Auszug aus relevanten Themenbereichen:
KOMBINATION AUS
- Grunddarlehen
- Tilgungs- und/oder Kostenzuschüssen
- Zusatzdarlehen für kompakte Wohnungen sowie
- Zusatzförderung für Barrierefreiheit
ZEITLICHE PLANUNG
- Förderantrag i.d.R. vor dem Baubeginn / Kaufvertrag
- Beantragung des vorgezogenen Maßnahmenbeginns
- Besprechung und Planung der Antragsstellung mit der Förderbank
CASH FLOW BETRACHTUNG
- Wahl der Miet- und Zinsbindungsdauer
- Auswirkungen bei Auslauf der Förderung
- Berücksichtigung verschiedener Zinskosten über die Laufzeit der Förderung
MIETERUNTERSTÜTZUNG
- Mieterauswahl als Eigentümer
- Mietoptimierungs- und -steigerungsoptionen
- Unterstützung der Mieter bei der Beantragung des Wohnberechtigungsscheines
BETEILIGTE PARTEIEN
Wenn Bauvorhaben von freifinanzierten Eigentums- oder Mietwohnungen in Richtung öffentlich geförderten Mietwohnraum umgeplant werden, hat dies Auswirkungen auf alle beteiligten Parteien. Nachfolgend sind wesentliche Auswirkungen kurz zusammengefasst:
A | Entwickler und Bauträger
- Förderrichtlinien sind bereits früh in den Planungsprozess und der Grundrissgestaltung mit zu berücksichtigen
- Baukosten- und Tilgungszuschüsse bei Fertigstellung geben einen wirtschaftlichen Ausgleich im Gegenzug zum freifinanzierten Wohnungsbau
- Förderanträge müssen grundsätzlich vor Baubeginn gestellt werden, wenn der Entwickler die Anträge stellt
- Mögliche Sonderrechte, wie z.B. Belegungsrechte der Stadt / des Sozialamtes, müssen gründlich überprüft und eingewertet werden
b | Investoren
- Langfristige Zinsbindungen ermöglichen eine sichere und wertstabile Kalkulationsgrundlage für die Bestandshaltung
- Zinsgünstige Darlehen geben im gestiegenen Zinsumfeld eine Subvention zu den aus der Förderung reduzierten Mieteinnahmen
- Hohe Tilgungsnachlässe und Baukostenzuschüsse reduzieren die Einstandskosten signifikant
- Minimierte Vermietungsrisiken aufgrund langfristig bezahlbarer Kaltmieten
- Förderantrage müssen vor Abschluss des Kaufvertrages gestellt werden, wenn der Investor die Anträge stellt
c | Mieter
- Bezahlbarer Wohnraum für alle Haushaltsgrößen mit entsprechendem Haushaltseinkommen
- Keine Überraschungen bei Mieterhöhungen durch bereits bei Einzug feststehende Mietanpassungen
- Langfristige Bindungszeiten ermöglichen eine Sicherheit für Mieter
- Angebote für eine breite Bevölkerungsschicht durch unterschiedliche Förderwege
BEISPIELRECHNUNG ZUR VERANSCHAULICHUNG DER AUSWIRKUNGEN
Zur Veranschaulichung der Auswirkungen von Förderungen ist ein beispielhaftes Investitionsvorhaben in Hessen beigefügt, das den Förderkonditionen des Landes Hessen unterliegt – mit den nachfolgend groben Eckdaten:
